يونيو

خمسة أسباب رفض أن البنوك الرهون العقارية التجارية

هذا المقال يسلط الضوء على الأسباب الخمسة الرئيسية التي تراجع البنوك التجارية طلبات القروض العقارية. أسباب الواردة أدناه لا تمثل قضايا غامضة، لذلك فمن المرجح أن اثنين أو ثلاثة من أسباب المبينة سيكون من المهم بالنسبة حالات نموذجية الرهن العقاري التجاري. وسيكون أول سببين (خطط الأعمال والإقرارات الضريبية) سيؤثر يحتمل جميع المقترضين التجارية. والعديد من ضباط قرض تجاري بدء عملية الاستعراض قرض بالقول بعض الاختلاف من "هل تستطيع أن تبين لي خطة عملك؟" و "نحن بحاجة لمعرفة عدة سنوات من عائدات الضرائب".

مشاريع تجارية كثيرة هي فريدة من نوعها للغاية بالنسبة للبنوك التجارية التقليدية. في هذه الحالات (حتى لو كان المقترض التجاري والإقرارات الضريبية المواتية، ووضع خطة عمل مناسبة)، فإنه ليس من غير المألوف أن رفض المقترضين التجارية للحصول على قرض الرهن العقاري التجاري من قبل بنك تجاري تقليدي. المقترضين التجاري من المحتمل أن يتم الخلط عندما يتم تشغيل ما أسفل وسوف يكون غير متأكد لماذا حدث ما حدث وماذا تفعل بعد ذلك. لكل واحد من الأسباب الرئيسية الخمسة أن البنك قد تنخفض تجاري القرض العقاري، وتقدم استراتيجية لتحويل قروض الرهن العقاري انخفضت الى تجارية المعتمدة.

سبب # 1:

لم يقتنع موظف البنك قرض أو ضامن القرض الذي خطة العمل المقدمة من قبل المقترض التجاري يدعم القرض المطلوب.

استراتيجية رقم 1:

ومعظم المقترضين تجارية تستفيد مباشرة من التعامل مع البنك التجاري الذي لا يتطلب خطة عمل بسبب الفوائد الرئيسية التالية:

(1) خفض تكاليف الرهن العقاري التجاري من قبل الآلاف من الدولارات. وهناك مجموعة مشتركة لخطة عمل المتوسط (البنك على استعداد لمواصفات نموذجية) أن يكون 5،000 دولار إلى 10،000 دولار.

(2) تقليل وقت إغلاق الرهن العقاري من قبل عدة أشهر. يمكن إعداد خطط الأعمال قبل أو بعد التقدم بطلب للحصول على قرض، ولكن في كل الاحوال فان الوقت الاضافي الصافية المطلوبة ستكون على الارجح 1-2 أشهر أو أكثر.

(3) واذا كان المقرض لا يحتاج الى خطة عمل، هناك واحد أقل بند دائم بين المقترض والتجارية وقروضها المعتمدة.

سبب # 2:

شركات التأمين قرض تجد شيئا على العودة الضرائب غير مؤهلة أن المقترض بموجب المبادئ التوجيهية للإقراض البنك. وهذا "الشيء" في كثير من الأحيان يكون صافي الدخل غير كاف، ولكن عندما ننظر إلى شركات التأمين القروض عوائد الضرائب، وهناك الكثير من الاحتمالات الاخرى التي تنتج نتيجة مشابهة. على سبيل المثال، يطلب بشكل روتيني مصلحة الضرائب نموذج 4506 (والذي يجيز للمقرض للحصول على عائدات ضريبة مباشرة من مصلحة الضرائب) من قبل معظم البنوك التقليدية. بعض المقرضين تتطلب هذا النوع، بالإضافة إلى عوائد الضرائب الحالية.

استراتيجية رقم 2:

وسوف المقترضين القروض التجارية لم يكن أبدا السبب رقم 2 للقلق حول إذا ما كانت طلبا للحصول على "وذكر الدخل" التجاري القرض العقاري. البنوك التقليدية عدد قليل جدا من استخدام الدخل وذكرت (أي عوائد الضرائب، وعدم التحقق الدخل، لا مصلحة الضرائب نموذج 4506) للحصول على الرهن العقاري التجاري. وينبغي أن المقترضين التجاري تسعى الى المقرضين استخدام القروض التجارية والدخل وذكرت "متطلبات التوثيق المحدودة". وهذه الاستراتيجية لا تعمل للجميع الرهون العقارية التجارية لأنه ليس هناك كمية الحد الأقصى للقرض من 2-3 مليون دولار لبرامج الدخل الرهن العقاري التجاري معظم مبين.

السبب # 3:

البنك لا تجعل عموما القروض التجارية لنوع من الأعمال المعنيين أو تفرض المتطلبات الخاصة التي تجعل القروض غير عملي بالنسبة للمقترض التجارية. البنوك أقل وأقل وتقديم القروض إلى بار / مطعم خصائص. وبالمثل، تعطى في كثير من الأحيان شركات الخدمات لصناعة السيارات لا لزوم لها (ومكلفة) متطلبات إعداد التقارير البيئية. هناك "لأغراض خاصة" العديد من الخصائص مثل المنازل الجنازة، ودور رعاية المسنين، ومرافق العيش بمساعدة والحدائق RV، مارينا، وملاعب الغولف، وجبة الإفطار، ومراكز الرعاية النهارية، والكنائس ويغسل السيارة أن معظم البنوك التقليدية لن تدرج في أعمالهم محفظة الإقراض.

استراتيجية # 3:

بالنسبة للمقترضين معظم الأعمال التي يمكن الحصول على الموافقة في أحد البنوك التقليدية، وهناك أفضل الخيارات المتاحة في مكان آخر. و "أفضل الخيارات" المتاحة بشكل واضح فقط في مكان آخر عندما المصرف لن تجعل القروض التجارية في المقام الأول! هناك المقرضين التجاريين قادرة جدا التي تهتم في خصائص فريدة من نوعها أو غرض خاص.

السبب # 4:

عندما يكون العمل هو إعادة تمويل الرهن العقاري التجاري الحالي ويريد الحصول على كمية كبيرة من خارج النقدية لمختلف الاستعمالات، فإنه ليس من غير المألوف بالنسبة للبنك للحد من كمية من النقود لكميات صغيرة مثل 100،000 دولار. على الرغم من أن البنك قد يجعل القرض، اذا لم توفر المبالغ النقدية التي يحتاجها المقترض التجارية، وهذا ما يعادل انخفاض قيمة القرض.

استراتيجية رقم 4:

كما ذكر في (3) عدد الاستراتيجية، وهناك أفضل الخيارات المتاحة في مكان آخر! بعثة للمقترض التجارية (وليس من المستحيل على الإطلاق) هو استخدام التجاري المقرض العقاري من شأنها أن تسمح لهم للحصول على كميات أكبر بكثير من النقدية غير المقيدة للخروج من إعادة التمويل التجاري، أي المزيد من الاموال خارج وفرض قيود لا على ما يفعلونه مع ذلك.

السبب # 5:

سيقوم البنك لن يقدم القروض التجارية من دون ضمانات كافية، وعادة في شكل امتياز على الموجودات الشخصية مثل المنزل للمقترض التجارية و.

استراتيجية # 5:

وينبغي أن المقترضين الرهن العقاري التجاري تسعى الى المقرضين التي لا "عبر ضمان العقد" الأصول كشرط للحصول على القروض التجارية. وهذا سيوفر قدرا أكبر من المرونة بالنسبة للمقترض التجارية وتجنب لا لزوم لها (والحكمة) وصلات بين الأصول الشخصية والتجارية.

في الحالات المذكورة أعلاه تمثل خمسة أمثلة شائعة من مشاكل الرهن العقاري التجاري التي يمكن تجنبها. يرجى الاطلاع على http://steve.bush.googlepages.com/home لاستعراض 12 تجاري حقيقي مشاكل القروض العقارية التجارية يجب أن المقترضين (ويمكن) تجنب. آخر ملخص عملي (http://aexcommercialfinancing.com/_wsn/page9.html) يوفر 14 الأسباب التي المقترض التجاري قد لا تذهب إلى البنك للحصول على قرض العقارات التجارية.

حقوق الطبع والنشر 2005-2006 AEX مجموعة التمويل التجاري، LLC. جميع الحقوق محفوظة.

بيع وتأجير العودة