نوفمبر

سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة (مايو 2008)

سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة (مايو 2008)

في الأشهر الأخيرة، وقد حدث كثيرا في سوق الرهن العقاري، والكثير من هذا القبيل مع الصحافة / تغطية وسائل الإعلام، وهذا ملخص قد يكون من المفيد للأشخاص الذين يرغبون في فهم و"خذ الأوراق المالية" من الوضع الحالي.

ما الذي يحدث؟

سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة تعمل حاليا على النحو الذي هو على خلاف أي دولة أخرى في غضون السنوات ال 30 الماضية.

من موقف الإفراط في العرض هذا الوقت من العام الماضي - مع احتدام المنافسة بين البنوك - على حد سواء الجديدة والتقليدية - على المعايير وعلى السعر - لقد انتقل الى حالة العرض وتحت، وتشديد معايير، واتساع هوامش المقرض، وبالتالي وارتفاع أسعار للمستهلك.

العديد من المقرضين وحتى ترك السوق - وبعضها كبير، وبعض الصغيرة. وقد انسحب آخرون من القروض الجديدة و 'يجلس على أيديهم ". حتى تلك التي تتمتع بموازنات قوية الممولة من الودائع وحسابات التوفير وتقييد منح القروض الجديدة من اجل عدم الاضرار عملياتها أو تجاوز الميزانيات تمويلها.

العواقب الأكثر وضوحا من هذه الحالة هي نقص منتجات الرهن العقاري، ويجري سحب منتجات الرهن العقاري في وقت قصير جدا، ويجري منتجات الرهن العقاري إعادة تسعير أعلى ومعايير الإقراض بشكل عام أكثر جمودا.

لماذا يحدث هذا؟

هناك ثلاثة أسباب رئيسية لحدوث ذلك:

أولا، عدم وجود السيولة في أسواق المال - وهذا هو المال الذي كانت ستكون متاحة للبنوك لإقراض بعضها البعض. سيكون في البنوك (! الماضي البعيد) الماضي قد استخدمت ودائعهم - المال في حسابات التوفير - لتمويل الرهن العقاري والإقراض الأخرى. وفي الآونة الأخيرة، ومع ذلك، فقد تم على نحو متزايد الاقراض العقاري بتمويل من أسواق المال - الاقتراض من المصارف الأخرى - أو من بيع 'الحزم' من القروض العقارية (سندات الرهن العقاري المدعومة أو MBS).

للأسف، بسبب وقوع متأخرات الرهن العقاري عالية جدا في حزم مبس، ولا سيما تلك التي تستخدم لتمويل الرهن العقاري في السوق الاميركية "الرهن العقاري"، وكان البنوك على شطب مبالغ ضخمة - المليارات من الدولارات أو اليورو. وتشير التقديرات إلى أن 20٪ من القروض لعدد من السنوات في الولايات المتحدة الأمريكية وكانت هذه السوق "شبه رئيس الوزراء" (وقد تم في المملكة المتحدة شبه رئيس الوزراء 'سوق تسيطر على نحو أفضل، وتمثل بعض 7-8٪ فقط من إجمالي الإقراض ).

البنوك الكبرى هي الآن وذلك لمحاولة أقل التمويل لسوق المال لقروض الرهن العقاري والقروض الأخرى والمزيد من التمويل للإقراض هذه الودائع من قبل - تماما مثل أيام "القديم"! وإذا كان البنك لديه فائض نقدي على سبيل المثال من الرهن العقاري التي يتم استبدالها، فإنه لن تضفي عليه لمصرف آخر قد تكون لها مشاكل مالية مخبأة بعيدا في ميزانيتها العمومية. سعر الفائدة في البنوك التي تقدم قروضا لبعضها (ليبور) هو أعلى بكثير من بنك انجلترا سعر الأساس (3 يبور الشهر، في وقت كتابة هذا التقرير، بنسبة 5.8٪ مقارنة مع سعر البنك المركزي البريطاني من 5٪)، وبشكل عام على مدى السنوات القليلة الماضية، وقد ليبور شهر 3 على التوالي في فقط 0.15٪ الى 0.25٪ فوق سعر بنك انجلترا.

باختصار، ليس هناك الكثير من النقد حول لتمويل قروض الرهن العقاري الجديدة!

المشكلة الرئيسية الثانية هي، ببساطة، والثقة. المقرضين يخشون من أن، نتيجة لجميع المشاكل الأخرى في السوق، وأسعار المساكن ستنخفض وأن أداء القروض العقارية - متأخرات - سوف تتفاقم إلى حد كبير. نتيجة لهذا هو تشديد معايير الاقراض مثل اختفاء 100٪ الرهون العقارية - العديد من المقرضين وتصر الآن أن المقترضين المحتملين لديها ودائع كبيرة. لا المقرض يريد أن يكون آخر من تبقى منهم في السوق مع معايير الإقراض واسعة مفتوحة.

المسألة الثالثة هي أن من المقرضين الرهن العقاري قدرة المعالجة. المقرضين يمكن لنظم الادارة واجهت مشاكل خطيرة إذا لم يتخذ كثيرا على حجم بسرعة كبيرة جدا وكثير من اتخاذ قرار "تبريده من خلال تعديل المعايير أو السعر (أو كليهما). في بعض الحالات، والمقرضين لم تعد 'فتح' عن أعمال جديدة.

بالطبع، يمكن أن يصبح الوضع نبوءة تحقق ذاتها - أسعار المساكن ستنخفض لأن المشترين لا يستطيعون الحصول على قروض الرهن العقاري لشراء العقارات. هذا الاحتمال هو بالتأكيد مصدر قلق خطير.

متى 'عودة إلى وضعها الطبيعي "الأشياء؟

الجواب القصير هو أن لا أحد يعلم! في الواقع، فمن الممكن تماما أننا لن نرى عودة الى ذلك النوع من السوق التي كانت لدينا في عامي 2006 و 2007 لسنوات عديدة. يمكن القول، ان السوق ثم لا يكون طبيعيا أيضا - كان هناك الكثير من المقرضين الجدد العدوانية مع الطموحات الكبيرة الذي جعل سوق التنافس على قدم محفوفة بالمخاطر مع هامش ربح ضئيلة أو معدومة. بعد رحيلهم من السوق، والمقرضين ما تبقى قوية وإعادة بناء نهج أكثر ملاءمة لخطر - مع معايير الإقراض عدنا الى حيث كنا قبل عدة سنوات.

الأمل في السوق هو الذي، ربما، في السنة أو نحو ذلك بعد أزمة الائتمان '، وعندما بدأ كل من البنوك قد ذهب من خلال دورة جديدة لتقديم التقارير الكاملة، سوف يتعرض كل من الأنباء السيئة والكتابة وهبوطا وسوف تكون الخسائر في التاريخ - وإن كان ذلك، التاريخ الحديث. حتى الآن، ونحن حوالي تسعة أشهر إلى أزمة الائتمان '، وإذا كان تاريخ الأزمات المالية السابقة هو دليل، ونحن أكثر من منتصف الطريق من خلال الضغط الحالي.

إذا كان من الممكن التعامل مع قضية الثقة، ونحن قد نرى المقرضين تصبح قادرة على المنافسة مرة اخرى مع والعودة إلى شهية أكبر الإقراض والرغبة في النمو.

أساسا، كل شيء يشير إلى انتعاش بطيء وثابت، وسوف تكون هناك أوقات صعبة قادمة مع عدد من المتأخرات / إعادة امتلاك صعودا موقوتة.

حقق بنك انجلترا £ 50000000000 المتاحة للبنوك عن طريق 'خطة السيولة الخاصة' وهذا هو خطوة متعمدة لمتابعة السيولة الحرة والثقة في السوق، وهذا ينبغي النظر إلى الأخبار الإيجابية.

هل هناك أي أسباب لتكون مرح؟

هناك بعض الإيجابيات في الحالة الراهنة - في الأساس - على أن المملكة المتحدة ليست الولايات المتحدة!

في المملكة المتحدة، والعمالة، وعلى مستويات عالية قياسية (على عكس أوائل عام 1990) تقديم طلب كبير على المساكن. في الوقت نفسه، ليس هناك ما يكفي من المنازل الجديدة التي يجري بناؤها في المملكة المتحدة. القانون الاقتصادي من وسائل العرض والطلب التي دعمت بقوة في سوق الاسكان وليس من المرجح أن تعاني من 'حادث'.

القروض الجديدة العام هو بشكل واضح ولكن الطلب لا يزال قويا، ولا سيما ل 'السماح لشراء (وعززت سوق الإيجار في مثل هذه الأوقات) ورهن إعادة (معدل التحويل، دين التوحيد ، وجمع رأس المال). والإقراض لشراء المنازل والهدوء وستظل كذلك حتى عودة الثقة إلى السوق.

وبالإضافة إلى ذلك أن أسعار الفائدة في الانخفاض، وبعض الاقتصاديين وتوقع إمكانية أن يصبح سعر بنك انجلترا ما يصل الى 3.5٪ إلى 4.0٪ العام المقبل.

ما إذا كان سيتم بعد الهبوط في سعر البنك المركزي البريطاني عن انخفاض الأسعار في معدلات الرهن العقاري لا يزال بعيدا عن بعض - مع تخفيضات كافية، وتكاليف الاقتراض يجب أن تصبح أرخص، وربما يشجع المزيد من الناس الى الرهن العقاري وسوق الإسكان.

سماسرة الرهن العقاري لا تزال الطريق الأكثر رعاية بالنسبة للمستهلكين للحصول على القروض العقارية من المقرضين، ونسبة القروض العقارية التي تنظمها شركات الوساطة وزادت على مدى عدة سنوات باسم "التسوق حول 'أصبحت أكثر شيوعا. الزبائن بحاجة إلى استشارة أكثر من أي وقت مضى والوسطاء المستقلين دورا رئيسيا للعب في هذا الصدد - من أجل الحصول على أفضل العروض الممكنة لعملائها وزبائنها لحماية البنوك من وسطاء، أو غيرها من المقرضين الصيد لقطاع الأعمال ذات نوعية جيدة.

نايجل اوسجوود على 01628 636360 تحويلة. 257 nigel@afpmortgages.co.uk

www.afpmortgages.co.uk - الفائزون - 'TOP المملكة المتحدة الرهن العقاري ايفا 2007 "- حفل توزيع الجوائز السنوية التي ترعاها مجلة الحلول القانونية والعامة، والرهن العقاري

قد منزلك يكون عنها إذا لم يكن لمواكبة السداد في الرهن العقاري الخاص بك

العاملين في القطاع العقاري