यह लेख 12 आवर्ती वाणिज्यिक बंधक समस्याओं कि वाणिज्यिक उधारकर्ताओं और उनके सलाहकार के लिए आशा की जरूरत है इससे पहले कि बहुत देर हो चुकी है वर्णन करता है. निम्न समस्याओं पारंपरिक बैंक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में आम हैं और संभव अगर (विशेष हालात समय समय पर इन शब्दों के कुछ अपरिहार्य कर देगा) से बचा जाना चाहिए.
प्रमुख समस्या नंबर 1:
कहा आय बनाम टैक्स रिटर्न
सबसे पारंपरिक बैंकों के कर रिटर्न की कई वर्षों की आवश्यकता है क्रम में एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे. वैकल्पिक करने के लिए कहा आय ऋणदाता है कि व्यक्तिगत आय या संपत्ति की पुष्टि नहीं करता है का उपयोग करने के लिए है. कई उधारकर्ताओं बस अगर टैक्स रिटर्न उच्च व्यापार व्यय (और कम शुद्ध आय) की वजह से उपयोग किया जाता है एक वाणिज्यिक बंधक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं होगा. टैक्स रिटर्न का उपयोग कर कई उधारदाताओं भी आय को सत्यापित करने के बाद ऋण बंद जारी रहेगा. कहा आय ऋणदाताओं इस व्यवहार में संलग्न नहीं होगा.
प्रमुख समस्या नंबर 2:
विशेष प्रयोजन गुण
यह तेजी से कठिन होता जा रहा है विशेष प्रयोजन संपत्तियों के लिए वाणिज्यिक ऋण प्राप्त करने के लिए. गुण है कि अपार्टमेंट या खुदरा / कार्यालय भवनों की श्रेणियों में गिर नहीं है अक्सर इस विशेष उद्देश्य वर्गीकरण में रखा जाता है. इसका मतलब यह है कि रेस्तरां / बार और ऑटो सेवा कारोबार के रूप में वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए व्यापार अधिग्रहण ऋण अक्सर खोजने के लिए मेहनत कर रहे हैं. वाणिज्यिक वित्तपोषण करने के लिए चर्च, अंतिम संस्कार घरों, नर्सिंग होम और सहायता रहने की सुविधा जैसे विशेष गुण के लिए पता लगाने और भी कठिन हो जाएगा.
प्रमुख समस्या नंबर 3:
/ गुब्बारा सुविधाओं को याद
इन शर्तों के रूप में कई बैंकों द्वारा उपयोग किया जाता है को प्रभावी ढंग से 3-7 साल के लिए सबसे अधिक व्यापार अधिग्रहण ऋण कम.
प्रमुख समस्या 4 संख्या:
अल्पकालिक ऋण (कम से कम पंद्रह साल)
15-40 वर्ष / याद गुब्बारा सुविधाओं के बिना वाणिज्यिक संपत्ति ऋण उपलब्ध हैं.
प्रमुख समस्या संख्या 5:
अप सामने प्रतिबद्धता शुल्क
सबसे परिस्थितियों के तहत, वाणिज्यिक उधारकर्ताओं इस तरह के एक शुल्क का भुगतान नहीं करना चाहिए. कृपया ध्यान दें कि प्रसंस्करण / अनुचर शुल्क प्रतिबद्धता शुल्क का इस चर्चा में शामिल नहीं हैं. प्रसंस्करण / अनुचर शुल्क एक स्वीकार्य और मानक व्यापार अभ्यास के रूप में देखा जाना चाहिए जब वाणिज्यिक ऋण के साथ निपटने.
प्रमुख समस्या 6 संख्या:
व्यावसायिक योजनाएं
सबसे परिस्थितियों के तहत, वाणिज्यिक उधारकर्ताओं एक ऋणदाता है कि एक व्यापार की योजना की आवश्यकता है का उपयोग नहीं करना चाहिए.
प्रमुख समस्या संख्या: 7
क्रॉस - collateralization
वाणिज्यिक उधारकर्ताओं के लिए एक वाणिज्यिक संपत्ति ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में अपनी निजी संपत्ति का उपयोग की आवश्यकता नहीं चाहिए.
प्रमुख समस्या संख्या: 8
सोर्सिंग और संपत्ति मसाला. स्वामित्व का मसाला.
इस विशेष समस्या के सभी व्यापार उधारकर्ताओं के लिए प्रासंगिक नहीं होगा. हालांकि, अगर यह प्रासंगिक है, आप बाहर सोर्सिंग और मसाला आवश्यकताओं या सीमाओं के बिना एक ऋणदाता लेनी चाहिए. अधिकांश बैंकों सोर्सिंग और संपत्ति या स्वामित्व का मसाला वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए सख्त दिशा निर्देश है. एक खरीद के लिए, वाणिज्यिक उधारदाताओं अक्सर जहां नीचे भुगतान (सोर्सिंग) से आ रहा है के बारे में प्रलेखन करना चाहते हैं जाएगा. वाणिज्यिक उधारदाताओं भी अक्सर बहुत विशिष्ट आवश्यकताओं है तय कि एक विशिष्ट खाते में फंड समय की एक विशिष्ट अवधि के लिए किया गया है चाहिए, अक्सर 3-6 महीने या उससे अधिक समय (मसाला). स्वामित्व का मसाला निधियों का मसाला के समान है, सिवाय इस आवश्यकता को न्यूनतम समय किसी एक वाणिज्यिक संपत्ति के स्वामित्व में है इससे पहले कि वे संपत्ति पुनर्वित्त कर सकते हैं शामिल है.
प्रमुख समस्या 9 संख्या:
आईआरएस 4506 फार्म पर हस्ताक्षर करने के लिए आवश्यकता
आईआरएस 4506 फार्म आईआरएस से एक उधारकर्ता के टैक्स रिटर्न सीधे प्राप्त करने के ऋणदाता अधिकृत. इस फार्म नियमित रूप से एक व्यापार अधिग्रहण ऋण के लिए सबसे पारंपरिक बैंकों और कई अन्य वाणिज्यिक उधारदाताओं द्वारा की आवश्यकता है. वाणिज्यिक लिमिटेड प्रलेखन आवश्यकताएँ के साथ एक ने कहा आय ऋणदाता का उपयोग उधारकर्ताओं इस आवश्यकता से बचना होगा.
प्रमुख समस्या संख्या: 10
ऋण 1.2 के अधिक सेवा कवरेज (DSCR) के एक व्यापार अधिग्रहण ऋण के लिए अनुपात
सबसे अधिक लचीला दृष्टिकोण के लिए एक वाणिज्यिक संपत्ति ऋण के लिए DSCR 1 की श्रेणी में अपवादों के साथ एक कम से कम 1 DSCR अनुमति DSCR 1.2 करने के लिए की आवश्यकता होगी.
प्रमुख समस्या 11 संख्या:
कम से कम वाणिज्यिक संपत्ति ऋण आकार है कि अपने वाणिज्यिक बंधक आवश्यकताओं के लिए बहुत अधिक है.
यह एक न्यूनतम $ 500,000 के लिए $ 1.000.000 की वाणिज्यिक ऋण आवश्यकता मुठभेड़ करने के लिए असामान्य नहीं है.
प्रमुख समस्या संख्या: 12
वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण प्रक्रिया की अत्यधिक लंबाई
कई पारंपरिक बैंकों को तीन से नौ महीने के लिए एक वाणिज्यिक बंधक को बंद करने की आवश्यकता होती है. एक कार्रवाई उन्मुख वाणिज्यिक ऋणदाता एक वाणिज्यिक बंधक ऋण 45 से 60 दिनों में बंद हो जाएगा.
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