Il mercato dei mutui nel Regno Unito (maggio 2008)
Negli ultimi mesi, molto si è verificato nel mercato dei mutui e con un sacco di stampa / copertura mediatica, questa sintesi può essere utile a persone che desiderano capire e 'fare il punto' della situazione attuale.
Che cosa sta succedendo?
Il mercato dei mutui nel Regno Unito sta operando in un modo che è diverso da ogni altro negli ultimi 30 anni.
Da una posizione di eccesso di offerta stesso periodo dell'anno scorso - con una forte concorrenza tra i finanziatori - sia nuovi e tradizionali - sui criteri e sul prezzo - ci siamo spostati ad uno stato di sotto-alimentazione, più severi i criteri, ampliando i margini mutuante e, di conseguenza , un aumento dei prezzi per il consumatore.
Molti istituti di credito hanno ancora lasciato il mercato - alcuni grandi, altri piccoli. Altri si sono ritirati dalla concessione di nuovi prestiti e sono 'seduti sulle loro mani'. Anche quelli con solidi bilanci finanziati da depositi e conti di risparmio stanno limitando la loro concessione di nuovi prestiti in modo da non danneggiare le loro operazioni o annientare i loro budget di finanziamento.
Le conseguenze più evidenti di questa situazione sono una penuria di prodotti ipotecari, prodotti ipotecari essere ritirato con brevissimo preavviso, prodotti ipotecari essere ri-prezzo verso l'alto e criteri di erogazione di prestiti in genere più rigide.
Perché succede questo?
Ci sono tre ragioni principali per questo evento:
In primo luogo, la mancanza di liquidità nei mercati monetari - che è il denaro che sarebbe stato disponibile per le banche a prestare gli uni agli altri. In passato (! Lontano passato), le banche avrebbero usato i loro depositi - di denaro in conti di risparmio - per finanziare mutui e altri prestiti. Più recentemente, tuttavia, mutui ipotecari è stato sempre finanziato da mercati monetari - prendendo in prestito da altre banche - o dalla vendita di 'pacchetti' dei mutui (Mortgage Backed Securities o MBS).
Purtroppo, a causa dell'elevata incidenza degli arretrati mutui molto alti all'interno di pacchetti MBS e, in particolare, quelli utilizzati per finanziare l'americano 'sub-prime' mercato dei mutui, le banche hanno dovuto scrivere off ingenti somme - miliardi di dollari o euro. Si stima che il 20% dei prestiti per un certo numero di anni negli Stati Uniti è stato quello di mercato 'subprime' (il Regno Unito 'subprime' mercato è stata più controllata e ha rappresentato solo circa il 7-8% del complessivo dei prestiti ).
Grandi banche sono ora in una corsa ad avere meno soldi per i finanziamenti del mercato mutui e altri prestiti e più finanziamenti per tale prestito dai depositi - proprio come i 'vecchi' giorni! E, se una banca ha ad esempio avanzo di cassa da un mutuo che viene redento, non è intenzione di prestarlo ad un'altra banca che possono avere problemi finanziari nascosti nel suo bilancio. Il tasso di interesse al quale le banche prestano ad ogni (LIBOR) è molto superiore al tasso di Bank of England di base (3 mesi LIBOR è, al momento della scrittura, del 5,8% rispetto al tasso BOE del 5%) e, in generale nel ultimi anni, 3 mesi LIBOR è in funzione a solo 0,15% allo 0,25% superiore al tasso BOE.
In breve, non c'è molto denaro in giro per finanziare nuovi prestiti ipotecari!
Il secondo problema chiave è, semplicemente, la fiducia. Lenders temono che, a seguito di tutti gli altri problemi del mercato, i prezzi delle case cadrà e che le prestazioni di mutuo ipotecario - arretrati - è destinata a peggiorare notevolmente. La conseguenza di questo è l'inasprimento dei criteri di prestito, ad esempio la scomparsa dei mutui al 100% - molti istituti di credito stanno insistendo sul fatto che i potenziali mutuatari hanno un deposito significativo. Nessun creditore vuole essere l'ultimo rimasto nel mercato con spalancate criteri di prestito.
La terza questione è quella della capacità degli istituti di credito ipotecario «trasformazione. Finanziatori dei sistemi di gestione possono incorrere in seri problemi se il volume è troppo preso troppo in fretta e molti hanno preso la decisione di 'raffreddare' regolando i criteri o il prezzo (o entrambi). In alcuni casi, i finanziatori non sono più 'aperto' per le nuove imprese.
Naturalmente, la situazione potrebbe diventare una profezia che si autoavvera - i prezzi delle case cadrà perché gli acquirenti non possono ottenere mutui per acquistare immobili. Questa possibilità è certamente un problema serio.
Quando sarà "ritorno alla normalità 'le cose?
La risposta breve è che nessuno sa! Infatti, è possibile che non vedremo un ritorno al tipo di mercato che abbiamo avuto nel 2006 e 2007 per molti anni. Probabilmente, il mercato allora non era normale, o - c'erano un sacco di nuovi finanziatori aggressive con grandi aspirazioni, che ha reso il mercato competere in termini rischiosi con margine di profitto poca o nessuna. In seguito alla loro uscita dal mercato, i creditori rimanenti forti stanno ricostruendo un approccio più adeguato al rischio - in base a criteri di prestito torna a dove eravamo alcuni anni fa.
La speranza del mercato è che, forse, un anno dopo il 'credit crunch' avviato e quando tutte le banche hanno attraversato un intero ciclo di segnalazione nuova, tutte le cattive notizie saranno esposte e le svalutazioni e perdite sarà storia - seppur, storia recente. Ad oggi, siamo circa nove mesi nella 'credit crunch' e, se la storia di precedenti crisi finanziarie è una guida, siamo oltre la metà attraverso la compressione corrente.
Se il problema sicurezza può essere gestito, possiamo vedere i finanziatori diventano competitivi e con un ritorno al prestito più grandi appetiti e la volontà di crescere.
In sostanza, tutto quello che punta a un recupero lento e costante, ci saranno ancora tempi duri avanti con i numeri arretrati / pignoramenti ticchettio verso l'alto.
La Banca d'Inghilterra ha reso 50000000000 £ a disposizione delle banche attraverso un 'Special Liquidity Scheme' e questa è una mossa deliberata per free-up di liquidità e di fiducia nel mercato, questo deve essere considerata notizie positive.
Ci sono motivi per essere allegro?
Ci sono alcuni aspetti positivi nella situazione attuale - fondamentalmente - il fatto che il Regno Unito non è USA!
Nel Regno Unito, l'occupazione è a livelli record (a differenza dei primi anni del 1990) che prevedono una forte domanda di abitazioni. Al tempo stesso, non vi sono abbastanza nuove case in costruzione nel Regno Unito. La legge economica dei mezzi di approvvigionamento e la domanda che il mercato immobiliare è fortemente sostenuto ed è improbabile che a soffrire di un 'incidente'.
Nel complesso i nuovi prestiti è chiaramente verso il basso, ma la domanda rimane forte, in particolare per 'Buy to Let (il mercato degli affitti è aumentato in questi momenti) e per la ri-ipoteche (tasso di switching, consolidamento del debito e capitale di sensibilizzazione). Il prestito per l'acquisto di abitazioni è tranquilla e lo rimarrà fino al ritorno della fiducia al mercato.
Inoltre, i tassi di interesse sono in declino e alcuni economisti hanno previsto la possibilità di tasso di BOE diventare più basso 3,5% al 4,0% il prossimo anno.
Sia cadute nel tasso di BOE sarà seguito da cadute dei tassi ipotecari è tutt'altro che certo - con i tagli sufficienti, il costo del denaro dovrebbe diventare più economico e, forse, incoraggiare più persone indietro nel mutuo e mercato immobiliare.
Broker ipotecari restano la via più favorita per i consumatori di ottenere mutui da istituti di credito e la percentuale dei mutui disposti da parte degli intermediari è aumentata nell'arco di diversi anni come 'shopping in giro' è diventato più comune. Clienti hanno bisogno di consigli più che mai e gli intermediari indipendenti hanno un ruolo chiave per giocare a questo proposito - al fine di ottenere le offerte migliori per i propri clienti e per proteggere i loro clienti-banche di altri broker o finanziatori a caccia di affari di buona qualità.
Nigel Osgood su 01628 636360 int. 257 nigel@afpmortgages.co.uk
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